Vào ngày 25/4/2024, bà Liên (giả danh “môi giới bất động sản / người cho vay uy tín”) đến nhà tôi và nhiều hộ dân khác, mời chào những lời có cánh:
“Tôi giúp anh chị vay vốn ngân hàng với lãi suất hợp lý, thủ tục nhanh gọn.”
Chỉ sau vài giờ làm việc, tôi ký ủy quyền đất, giao sổ đỏ, và đến nay phát hiện thửa đất đã bị sang tên cho người khác — trong khi khoản vay ban đầu chưa hề được minh bạch!
Đây không phải giao dịch vay bình thường, mà là thủ đoạn “môi giới lừa đảo” trá hình, chiếm đoạt tài sản của người dân trong lúc họ khó khăn.
Bản chất của “môi giới lùa gà” – tại sao dễ bị sập bẫy?
Các đối tượng thường giả danh “môi giới bất động sản”, “người hỗ trợ vay ngân hàng” hoặc “chuyên cho vay vốn”, tiếp cận những người đang khó khăn tài chính.
Sau khi tạo được lòng tin, chúng yêu cầu người vay ký hợp đồng ủy quyền toàn phần cho “bên trung gian” để “làm thủ tục vay giúp”.
Trong hợp đồng ủy quyền đó thường có các điều khoản cho phép bên được ủy quyền toàn quyền chuyển nhượng, thế chấp, định đoạt tài sản — tức là có thể sang tên, bán hoặc cầm cố mà không cần hỏi ý kiến chủ đất.
Cam kết “giữ sổ chỉ làm tin, không xử lý gì sổ”, rồi thủ đoạn lặng lẽ thực hiện các giao dịch trái luật.
Thời gian đầu giữ hòa, hứa hẹn, làm thân thiện, “xả vai môi giới” để che dấu ý đồ.
Khi nạn nhân phát hiện sự việc, người thực hiện đã tẩu tán tài sản, thay tên đổi chủ, hoặc khó tiếp cận giao dịch.
Cơ sở pháp lý — Luật & Điều luật bạn cần biết
Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Từ 01/8/2024, cá nhân môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và làm trong doanh nghiệp, không được hành nghề tự do.
Hoạt động môi giới phải tuân thủ nguyên tắc công khai, trung thực, minh bạch.
Những hành vi giả mạo tài liệu, lừa dối khách hàng, che giấu thông tin bất động sản bị nghiêm cấm.
Bộ luật Hình sự – Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
Điều 174 BLHS 2015 (sửa đổi) quy định: người dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2 triệu đồng trở lên có thể bị truy cứu hình sự.
Trong trường hợp “môi giới + vay + ủy quyền + sang tên bất hợp pháp”, dấu hiệu tội rất rõ: gian dối, chủ đích chiếm đoạt, hậu quả thiệt hại lớn.
Bộ luật Dân sự 2015 – Giao dịch giả cách
Điều 124: giao dịch giả tạo để che giấu giao dịch thật thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có thể có hiệu lực nếu hợp pháp.
Nếu hợp đồng ủy quyền được dùng như vỏ bọc để chuyển nhượng tài sản, bên bị lừa có quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu và khôi phục quyền lợi.
Nhận diện dấu hiệu “môi giới lừa đảo” (dễ bị bỏ sót)
Môi giới nói “vay ngân hàng hỗ trợ”, “tạo hồ sơ nhanh” nhưng bắt ký ủy quyền đất. Mượn từ vay để chiếm đoạt
Yêu cầu ký hợp đồng ủy quyền rộng rãi (chuyển nhượng, thế chấp). Hợp đồng giả cách che giấu ý đồ
Cam kết “giữ sổ để làm tin, không xử lý”. Lừa dối để chiếm lòng tin
Không cho bản sao hợp đồng, giữ sổ gốc. Che dấu giao dịch thật
Sau ký hợp đồng, sổ đỏ bị sang tên, chủ mới hoặc thế chấp ngân hàng. Kịch bản chiếm đoạt diễn ra
Câu chuyện thực tế – “Môi giới lùa gà” giấu mặt
Ở một vùng nông thôn Lâm Đồng, anh Phiểu muốn vay vốn hỗ trợ kinh doanh, được bà Liên đến giới thiệu. Bà Liên nói: “Tôi là môi giới + cho vay hỗ trợ, chỉ cần ký giúp ủy quyền đất để làm tin.” Anh Phiểu tin lời, giao sổ đỏ, ký ủy quyền toàn phần cho người tên khác đứng tên hợp đồng vay.
Một thời gian sau, phát hiện thửa đất đã bị sang tên cho người khác mà anh Phiểu không hề đồng ý hay nhận được số tiền chuyển nhượng nào.
Khi đi kiện, anh mới hiểu: đây không phải hợp đồng vay đơn thuần mà một đường dây “môi giới lừa đảo” đã chuẩn bị sẵn từ đầu.
Cách phòng tránh & hành động nếu gặp rủi ro
Kiểm tra tư cách môi giới: phải có chứng chỉ hành nghề, đăng ký với cơ quan quản lý.
Yêu cầu hợp đồng rõ ràng, minh bạch, đọc kỹ nội dung ủy quyền và quyền áp dụng.
Không giao sổ gốc nếu chưa chắc chắn hợp đồng.
Giữ các chứng cứ giao dịch: tin nhắn, biên nhận, ghi âm, video.
Khi phát hiện dấu hiệu lừa đảo:
Gửi đơn tố cáo đến Công an địa phương;
Yêu cầu Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu nếu là giao dịch giả cách (Điều 124 BLDS);
Đòi bồi thường thiệt hại theo luật.
Lưu ý: Môi giới bất động sản là nghề hợp pháp nếu tuân luật. Nhưng hiện nay có không ít người trá hình làm môi giới – lùa gà để chiếm đoạt tài sản. Hãy cảnh giác – kiểm tra năng lực pháp lý – giữ giấy tờ minh bạch – phản ứng kịp thời khi có dấu hiệu nghi vấn.
