Khi “giấy ủy quyền” trở thành công cụ chiếm đoạt tài sản
Không ít người dân vì khó khăn kinh tế, thiếu hiểu biết pháp luật, hoặc tin tưởng “người quen” mà vô tình đặt bút ký vào hợp đồng ủy quyền toàn phần với suy nghĩ “chỉ để làm tin” khi vay tiền.
Thế nhưng, sau một thời gian, mảnh đất bỗng đứng tên người khác — và chủ thật chỉ biết sự thật khi cán bộ địa chính hoặc ngân hàng “XIẾT”.
Điều đáng nói là những vụ việc như vậy không hiếm, và thường được thực hiện theo cùng một thủ đoạn có tính hệ thống: người cho vay giả danh môi giới, nấp bóng giúp vay ngân hàng, yêu cầu ký hợp đồng ủy quyền toàn phần, rồi âm thầm chuyển nhượng, sang tên hoặc thế chấp để chiếm đoạt quyền sử dụng đất.
Vậy trong trường hợp đất đã bị sang tên trái phép, người bị hại có thể làm gì? Có thể đòi lại được đất không?
Câu trả lời là CÓ – nếu chứng minh được ý chí thực của giao dịch ban đầu không phải là chuyển nhượng, mà chỉ là vay mượn tài sản bị ngụy trang dưới hình thức hợp đồng ủy quyền hoặc mua bán giả cách.
Thủ đoạn thường gặp – Từ “ủy quyền làm tin” đến chiếm đoạt quyền sử dụng đất
Qua nhiều vụ việc mà chúng tôi tiếp nhận, thủ đoạn chiếm đoạt quyền sử dụng đất thường diễn ra theo một kịch bản tương tự, cụ thể như sau:
Tiếp cận – tạo niềm tin: Đối tượng giả làm người cho vay, môi giới, hoặc người có “quan hệ ngân hàng”, tự giới thiệu có thể giúp vay tiền lãi thấp.
Yêu cầu ký hợp đồng ủy quyền toàn phần: Họ viện lý do “phải ủy quyền để làm thủ tục ngân hàng”, hoặc “chỉ là hình thức đảm bảo khoản vay”.
Công chứng hợp pháp hóa giao dịch: Đưa người đi công chứng, soạn sẵn hợp đồng ủy quyền có nội dung cho phép chuyển nhượng, thế chấp, định đoạt tài sản.
Chiếm đoạt: Sau khi có hợp đồng công chứng, đối tượng đem sổ đỏ đi sang tên, thế chấp hoặc bán, chiếm đoạt tài sản mà chủ đất không hề hay biết.
Về bản chất, đây là giao dịch dân sự giả cách che giấu hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản – có dấu hiệu vi phạm Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017).
Ví dụ thực tế: Tưởng vay tiền, hóa ra bán đất.
Bà H., trú tại tỉnh Lâm Đồng, vì hoàn cảnh khó khăn nên vay 100 triệu đồng của một người tên Liên. Người cho vay yêu cầu bà H. ký giấy ủy quyền toàn phần đối với mảnh đất đang đứng tên chị chồng bà để “làm tin”, cam kết sẽ không sang nhượng hay thế chấp. Tin lời, bà H. ký mà không đọc kỹ.
Vài tháng sau, bà phát hiện thửa đất đã được sang tên cho người khác, còn người cho vay thì biến mất.
Trường hợp này, nếu có bằng chứng chứng minh việc ký ủy quyền chỉ nhằm đảm bảo khoản vay, không có ý định chuyển nhượng, bà H. hoàn toàn có quyền:
Tố cáo hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản (theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi 2017).
Khởi kiện dân sự yêu cầu tuyên bố giao dịch ủy quyền vô hiệu (theo Điều 124, Bộ luật Dân sự 2015).
Đề nghị hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên trái pháp luật.
Cơ sở pháp lý để đòi lại đất bị sang tên trái phép
Bộ luật Dân sự năm 2015
Điều 124: Giao dịch dân sự giả cách bị vô hiệu.
“Khi các bên xác lập giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác, thì giao dịch giả cách vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu không vi phạm pháp luật.”
→ Nghĩa là: nếu hợp đồng ủy quyền chỉ là vỏ bọc của việc vay mượn, thì hợp đồng đó bị tuyên vô hiệu và quyền sử dụng đất phải được khôi phục cho chủ thật.
Điều 127: Giao dịch được xác lập do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép thì người bị hại có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu.
Luật Đất đai năm 2013
Điều 188: Người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi tự nguyện, có năng lực hành vi, và hợp đồng được công chứng, đăng ký hợp pháp.
Nếu việc sang tên không có sự tự nguyện hoặc được thực hiện dựa trên hợp đồng ủy quyền giả cách, việc sang tên là trái luật và có thể bị hủy.
Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017)
Điều 174: Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản – người phạm tội dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản trị giá lớn có thể bị phạt tù từ 12 năm đến chung thân, thậm chí tịch thu tài sản.
Các bước người dân cần làm để bảo vệ quyền lợi
Nộp đơn tố cáo đến Cơ quan Cảnh sát điều tra nơi có đất, trình bày rõ thủ đoạn lừa đảo, kèm chứng cứ (giấy vay, tin nhắn, nhân chứng).
1. Khởi kiện dân sự tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu:
2. Tuyên bố hợp đồng ủy quyền vô hiệu.
Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai.
Trả lại quyền sử dụng đất cho người bị chiếm đoạt.
3. Yêu cầu tạm dừng giao dịch tại Văn phòng đăng ký đất đai để tránh việc bên thứ ba tiếp tục mua bán, chuyển nhượng.
4. Liên hệ luật sư hoặc tổ chức hành nghề luật sư uy tín để được tư vấn và bảo vệ quyền lợi trong quá trình tố tụng.
Cách phòng tránh rủi ro bị chiếm đoạt đất qua “giấy ủy quyền”
Không ít vụ việc mất đất bắt nguồn từ sự chủ quan, cả tin hoặc thiếu hiểu biết pháp lý.
Để không rơi vào “bẫy” của những kẻ lợi dụng chiêu trò vay tiền trá hình, người dân cần đặc biệt lưu ý một số điểm sau:
Tuyệt đối không ký hợp đồng ủy quyền toàn phần khi vay tiền
Khi vay mượn, chỉ nên ký hợp đồng vay tài sản có điều khoản rõ ràng về số tiền, thời hạn, lãi suất, hình thức trả.
Không ký hợp đồng ủy quyền định đoạt đất, đặc biệt nếu hợp đồng cho phép bên kia “chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho” quyền sử dụng đất.
Nếu bên cho vay yêu cầu như vậy, hãy dừng giao dịch ngay – đó là dấu hiệu rủi ro rất cao.
Kiểm tra kỹ nội dung trước khi công chứng
Nhiều người chủ quan nghĩ “văn phòng công chứng sẽ đọc giúp”, nhưng thực tế người ký phải tự chịu trách nhiệm về nội dung.
Hãy đọc kỹ từng điều khoản – nếu có cụm từ “toàn quyền định đoạt”, “chuyển nhượng”, “thế chấp”, thì tuyệt đối không nên ký.
Có thể nhờ luật sư hoặc người am hiểu pháp luật xem trước bản hợp đồng.
Giữ bản gốc các giấy tờ vay mượn, tin nhắn, chuyển khoản
Đây là chứng cứ cực kỳ quan trọng để chứng minh bạn chỉ có giao dịch vay tiền chứ không chuyển nhượng đất.
Nhiều người sau khi ký ủy quyền đã giao luôn sổ đỏ bản gốc, tạo điều kiện để kẻ gian đi sang tên – hãy tuyệt đối không giao sổ đỏ cho người khác nếu chưa có xác nhận pháp lý rõ ràng.
Khi phát hiện có dấu hiệu bị lừa – hành động ngay
Làm đơn đề nghị tạm dừng biến động (ngăn chặn chuyển nhượng) tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Nộp đơn tố cáo hành vi lừa đảo đến Công an nơi xảy ra vụ việc, kèm theo chứng cứ.
Khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trái phép.
Nếu không đủ điều kiện thuê luật sư, bạn có thể đến Trung tâm trợ giúp pháp lý nhà nước – hoàn toàn miễn phí cho người nghèo, người dân tộc thiểu số, hoặc người yếu thế.
Đừng ngại hỏi luật sư trước khi ký giấy tờ
Một cuộc tư vấn luật sư 30 phút có thể giúp bạn giữ được cả mảnh đất hàng tỷ đồng.
Nếu không đủ điều kiện thuê luật sư, bạn có thể đến Trung tâm trợ giúp pháp lý nhà nước – hoàn toàn miễn phí cho người nghèo, người dân tộc thiểu số, hoặc người yếu thế.
