Hiện nay, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn diễn ra khá phổ biến do thủ tục nhanh gọn, chi phí thấp hoặc vì người dân chưa nắm rõ quy định pháp luật. Tuy nhiên, hình thức giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, có thể khiến người mua mất quyền sử dụng đất, thậm chí mất trắng số tiền đã bỏ ra.
Vậy mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có được pháp luật công nhận không? Người mua có thể gặp những rủi ro gì? Hãy cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là gì?
Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là việc các bên tự lập văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở mà không thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Nội dung thường chỉ ghi nhận thỏa thuận về giá, phương thức thanh toán và chữ ký của các bên.
Trên thực tế, nhiều người cho rằng chỉ cần có giấy viết tay và giao đủ tiền là đã “mua được đất”. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, hình thức này không đảm bảo giá trị pháp lý đầy đủ như hợp đồng công chứng.
Người dân cần hiểu đúng về việc mua bán đất bằng giấy viết tay vì 02 lý do sau:
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay chỉ có hiệu lực nếu thời điểm chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/8/2024.
– Từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Khi nào cần công chứng, chứng thực?
Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
-Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3.
-Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024
Như vậy, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi muốn thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn thì phải được công chứng hoặc chứng thực.
Việc mua bán nhà đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy viết tay, không công chứng, tiềm ẩn nguy cơ bị tuyên vô hiệu và không đủ điều kiện để sang tên sổ đỏ.
Rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay
Xuất phát từ việc vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức mà sẽ gặp hoặc có thể sẽ gặp những rủi ro sau:
1. Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng
Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu chuyển nhượng nhà đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau mà không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động, khi không đăng ký biến động thì việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực.
Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực dẫn tới tình trạng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền nhưng nhà đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng.
2. Dễ bị bên chuyển nhượng đòi lại quyền sử dụng đất, nhất là khi giá đất thị trường tăng cao
Thông thường quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị tăng nhanh theo thời gian, nhất là đất ở. Dù chuyển nhượng xảy ra trên thực tế nhưng theo quy định thì chưa có hiệu lực nên bên chuyển nhượng dễ nảy sinh ý định đòi lại quyền sử dụng đất.
Trên thực tế nhiều trường hợp người chuyển nhượng sẵn sàng trả lại tiền và một khoản tiền lãi để lấy lại quyền sử dụng đất.
3. Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Mặc dù đủ các điều kiện trên và bên nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 nhưng để được chuyển nhượng thì phải là người sử dụng đất. Hay nói cách khác, muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,.. thì “đất đó phải là đất của mình”.
Trường hợp nào giấy viết tay vẫn được công nhận có hiệu lực pháp lý
Không phải mọi trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực thì đều bị vô hiệu.
Căn cứ khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định về các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Theo đó, có 03 trường hợp như đã nêu trên khi thực hiện việc mua bán nhà đất bằng tay được công nhận mà không cần phải có hợp đồng công chứng, chứng thực. Ngoài 03 trường hợp này, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho cần phải công chứng, chứng thực để giao dịch không bị vô hiệu.
Lời khuyên cho người dân khi mua bán nhà đất
Để tránh rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình, người dân nên lưu ý:
- Luôn lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực
- Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất
- Không giao đủ tiền khi chưa hoàn tất thủ tục sang tên
- Nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp lý trước khi giao dịch
Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật không chỉ giúp giao dịch an toàn mà còn bảo đảm quyền lợi lâu dài cho người mua.
