Trong thời gian qua, có nhiều vụ việc môi giới lừa đảo bất động sản được phát hiện với các thủ đoạn tinh vi, chiêu thức lừa đảo nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ và lo sợ mất cơ hội đầu tư của khách hàng. Khiến không ít khách hàng bị mất tiền oan do thiếu kinh nghiệm và kiến thức. Bạn cần hết sức cảnh giác để tránh rơi vào “bẫy” tiền mất tật mang.
Ví dụ: Một công ty môi giới bất động sản tại Quận 10, TP.HCM mới thành lập nhưng đã sử dụng nhiều thủ đoạn tinh vi để lừa đảo khách hàng. Họ đăng tin bán đất giá rẻ, tặng voucher du lịch để thu hút, sau đó đưa khách đi xem đất ở những khu vực xa xôi. Trên xe, phần lớn là nhân viên công ty đóng giả người mua nhằm tạo “sốt đất”, thúc ép khách hàng đặt cọc với thông tin giả rằng đã có người khác trả trước hàng trăm triệu đồng. Thực chất, toàn bộ kịch bản đều do công ty dựng lên nhằm chiếm đoạt tài sản, với giá trị tài sản chiếm đoạt rất lớn từ vài chục triệu đồng đến hàng trăm triệu, thậm chí lên đến hàng tỷ đồng.
Bóc trần chiêu trò đặt cọc lừa đảo đất đai: Kịch bản tinh vi người dân cần cảnh giác
Giả danh công ty môi giới Bất động sản mới thành lập, các đối tượng là Giám đốc, Phó Giám đốc hay Trưởng, Phó phòng chỉ đạo các nhóm nhân viên kinh doanh (hay còn gọi là sale) đăng tải các tin rao bán đất, thông tin các căn nhà với giá thấp lên website của công ty, các trang mạng xã hội khác với những nội dung như bán bất động sản thanh lý ngân hàng, bất động sản giá rẻ để định cư nước ngoài,….hoặc tặng kèm quà khuyến mãi như voucher du lịch miễn phí; voucher mua sắm có giá trị từ 15 triệu đến 20 triệu đồng để “dụ” khách hàng đến tham gia buổi tư vấn. Đây là bước khởi đầu để lôi kéo người mua, tạo niềm tin và sự quan tâm ban đầu.
Sau khi khách hàng quan tâm, nhân viên công ty sẽ tổ chức các chuyến xe đưa đi xem đất tại những địa bàn xa trung tâm như Bù Đăng (Bình Phước), Long Thành (Đồng Nai)… Trong suốt hành trình, hầu hết người ngồi trên xe đều là nhân viên công ty nhưng lại đóng giả khách hàng. Họ liên tục bàn tán, trao đổi sôi nổi để tạo bầu không khí “sốt đất”, khiến khách hàng lo sợ bỏ lỡ cơ hội.
Khi đến nơi, kịch bản tiếp tục được dựng sẵn. Nhân viên công ty đóng vai “người mua đất”, tỏ ra quan tâm và sẵn sàng xuống tiền với giá cao. Đồng thời, họ tung tin đã có khách đặt cọc trước (ví dụ 250 triệu đồng) để gây áp lực, khiến người mua thật phải nhanh chóng quyết định. Trong thực tế, những khoản “đặt cọc” này chỉ là giả, do chính nhân viên công ty thực hiện.
Bị cuốn vào bầu không khí sốt đất và áp lực phải quyết định ngay, khách hàng dễ dàng “xuống tiền” mua đất. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khách hàng kiểm tra thực trạng thửa đất thì phát hiện đó là thửa đất khác, không phải thửa đất lúc được giới thiệu, giá trị thực tế chỉ bằng khoảng 1/3 so với giá thị trường. Nhận thấy có dấu hiệu bị lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản, khách hàng khiếu nại đến công ty thì công ty chối bỏ trách nhiệm.
Sau đó, phía công ty cử người tự xưng là cán bộ pháp chế để làm việc với khách hàng, tạo vỏ bọc pháp lý nhằm tăng sự tin tưởng và củng cố lòng tin. Bằng cách lợi dụng sự thiếu hiểu biết về pháp luật của khách hàng, họ tiếp tục dàn dựng kịch bản để lừa dối, chiếm đoạt tài sản.
Hành vi này có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), vì sử dụng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác. Tội này có thể bị phạt tiền, cải tạo không giam giữ hoặc tù giam từ 6 tháng đến 20 năm tù, tùy mức độ nghiêm trọng. Cụ thể:
Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;tài sản là kỷ vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.
2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
a) Có tổ chức;
b) Có tính chất chuyên nghiệp;
c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;
d) Tái phạm nguy hiểm;
đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;
e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;
g) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.
3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;
b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.
c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.
4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:
a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;
b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này.
c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
Như vậy, đối với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản từ 200.000.000 triệu đồng đến 500.000.000 triệu đồng có thể bị phạt tù từ 7 năm đến 15 năm theo khoản 3 Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).
Ngoài trách nhiệm hình sự theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, hành vi này còn kéo theo trách nhiệm dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015, buộc người vi phạm phải hoàn trả và bồi thường thiệt hại. Nếu chưa đủ yếu tố cấu thành tội phạm, đối tượng vẫn có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP trong lĩnh vực đất đai.
Các hình thức lừa đảo nhà đất ngày càng phổ biến trên thị trường như đặt cọc nhưng không nhận được đất; lừa bán đất của người khác nhằm mục đích lấy tiền cọc hoặc dùng một thửa đất để lừa bán cho nhiều người; ăn gian vị trí bất động sản; mạo danh chủ đầu tư để bán dự án “ma”,…..
Do đó, bạn cần tìm hiểu kỹ các quy định, giấy tờ pháp lý liên quan, kiểm tra tình trạng pháp lý của các dự án (sổ đỏ, giấy phép kinh doanh, quy hoạch,…); hoặc mua bán nhà đất thông qua các công ty môi giới uy tín để tránh rủi ro; không vội vàng đặt tiền cọc khi chưa có sự tư vấn từ luật sư hoặc cơ quan chức năng. Khi nhận thấy các dấu hiệu bất thường bạn cần tố giác đến cơ quan công an.
