Bi kịch bắt đầu từ một tờ giấy.
“Chỉ cần ký một tờ giấy thôi, để anh giữ làm tin, xong việc anh trả lại ngay.”
Câu nói tưởng như vô hại ấy đã mở đầu cho hàng trăm vụ mất nhà, mất đất trong những năm gần đây.
Nhiều người vì túng thiếu, cần tiền gấp, đã vội vàng ký “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hoặc “hợp đồng mua bán nhà” để vay tiền.
Ban đầu, họ nghĩ đơn giản: “Đây chỉ là hợp đồng giả, để đảm bảo thôi, sau khi trả nợ sẽ lấy lại sổ.”
Nhưng đến khi người cho vay mang hợp đồng đi sang tên, đổi sổ, mọi thứ đã quá muộn — tài sản cả đời gây dựng bỗng chốc thành của người khác.
Không ít vụ án đã khiến dư luận bàng hoàng:
Người vay vài trăm triệu đồng nhưng mất luôn căn nhà trị giá vài tỷ.
Cha mẹ già bị đẩy ra đường chỉ vì một chữ ký “nhờ giữ sổ”.
Con cái phải kiện tụng khắp nơi để giành lại tài sản cha mẹ bị lừa.
Đằng sau những bi kịch ấy là chiêu trò tinh vi của “hợp đồng giả cách” – một hình thức lách luật, ngụy trang dưới vỏ bọc hợp pháp nhưng thực chất là công cụ chiếm đoạt tài sản.
Hợp đồng giả cách là gì?
Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015,
“Khi giao dịch dân sự được xác lập giả cách nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả cách vô hiệu; giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đủ điều kiện.”
Ví dụ thực tế:
Ông A cần vay 2 tỷ đồng từ bà B.
Bà B yêu cầu ông A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 2 tỷ, công chứng đầy đủ.
Hai bên ngầm hiểu: Khi A trả đủ tiền gốc và lãi, B sẽ trả lại sổ đỏ.
Tuy nhiên, trên giấy tờ pháp lý, đây là một hợp đồng chuyển nhượng đất hoàn toàn hợp pháp. Khi bà B mang đi sang tên và bán lại cho người khác, ông A không còn quyền đòi đất, trừ khi chứng minh được mục đích thật sự là vay tiền — một việc cực kỳ khó.
Bản chất và thủ đoạn của “hợp đồng giả cách”
Các đối tượng cho vay nặng lãi, cò đất hoặc môi giới bất động sản “đen” thường dùng chiêu hợp đồng giả cách để chiếm đoạt tài sản:
Bước 1: Đưa ra lời đề nghị “cho vay nhanh – không cần thế chấp ngân hàng”.
Bước 2: Ép người vay ký hợp đồng mua bán đất, chuyển nhượng tài sản, hoặc ủy quyền định đoạt.
Bước 3: Đưa người vay đến văn phòng công chứng, làm thủ tục sang tên thật.
Bước 4: Khi người vay không trả kịp tiền hoặc muốn chuộc lại đất, bên kia tuyên bố “hợp đồng là thật” — và hợp pháp hóa việc chiếm đoạt.
Một số trường hợp tinh vi hơn, bên cho vay còn lập thêm “giấy hẹn mua lại”, “giấy vay riêng”, nhưng khi ra tòa, họ viện lý do:
“Tôi mua thật, giấy vay là tiền đặt cọc hoặc chi phí khác.”
Người vay lúc đó vừa mất đất, vừa không đòi được công lý, vì chứng cứ mâu thuẫn, thiếu căn cứ xác định “giả cách”.
Dấu hiệu nhận biết hợp đồng giả cách
Giá chuyển nhượng bằng đúng số tiền vay không qua thương lượng, không phù hợp giá thị trường
Không bàn giao tài sản sau khi ký hợp đồng. Người vay vẫn ở, vẫn sử dụng tài sản
Có “giấy vay riêng” hoặc thỏa thuận ngầm. Hai bên ghi rõ số tiền vay, lãi suất
Hợp đồng có điều khoản “chuộc lại”.Giao dịch dân sự thực chất là vay mượn
Người “mua” không nhận tài sản, không sử dụng. Biểu hiện rõ tính chất giả cách
Có giao dịch lãi suất hoặc thu tiền lãi hàng tháng. Chứng minh mục đích vay mượn
Rủi ro pháp lý: Khi hợp đồng “giả” trở thành “thật”
Một khi hợp đồng giả cách được công chứng và sang tên, người vay gần như mất toàn quyền kiểm soát tài sản.
Tòa án chỉ tuyên vô hiệu nếu có đủ chứng cứ chứng minh giao dịch bị che giấu là vay tiền trong khi bên cho vay luôn tìm cách “xóa dấu vết”.
Ví dụ thực tế:
Bản án số 202/2022/DS-ST của TAND Quận Gò Vấp (TP.HCM):
Bà L. vay ông H. 1,5 tỷ đồng, ký hợp đồng chuyển nhượng đất “cho chắc ăn”. Sau khi công chứng, ông H. đem sổ đi sang tên.
Khi bà L. kiện, Tòa án xác định hai bên chỉ vay tiền, tuyên hợp đồng vô hiệu do giả cách, buộc ông H. trả lại đất.
Tuy nhiên, đó là trường hợp hiếm hoi may mắn.
Hàng trăm vụ khác, người vay không đủ chứng cứ, Tòa buộc phải công nhận hợp đồng mua bán có hiệu lực — và tài sản đã vĩnh viễn rời khỏi tay chủ cũ.
Cơ sở pháp lý liên quan
Điều 117 BLDS 2015: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
Điều 124 BLDS 2015: Giao dịch dân sự giả cách.
Điều 131 BLDS 2015: Hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.
Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP – Hướng dẫn xác định hợp đồng giả cách và hậu quả pháp lý.
Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017): Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Điều 355 Bộ luật Dân sự: Nghĩa vụ hoàn trả khi giao dịch bị tuyên vô hiệu.
Phân tích pháp lý: Vì sao người vay thường thua thiệt?
Tính hợp pháp của công chứng và sang tên
Khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, công chứng viên chỉ xác nhận hình thức và ý chí tự nguyện.
Còn việc “nội dung thật” là vay tiền hay mua bán — không ai chứng minh ngoài chính các bên.
Vì vậy, bên nắm giữ giấy tờ gốc (sổ đỏ) luôn chiếm lợi thế pháp lý.
Gánh nặng chứng minh
Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015,
“Đương sự đưa ra yêu cầu thì phải có nghĩa vụ chứng minh.”
Do đó, người vay muốn đòi lại đất phải chứng minh được mục đích thật là vay mượn, mà thường chứng cứ rất yếu: chỉ là lời nói, tin nhắn, giấy tờ viết tay.
Thời gian tố tụng kéo dài, tài sản dễ bị bán tiếp
Nếu người cho vay sang tên rồi bán lại cho người thứ ba ngay tình, theo Điều 133 BLDS 2015, giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, khiến việc đòi lại tài sản gần như bất khả thi.
Cách phòng tránh hợp đồng giả cách khi vay mượn
Chỉ ký “Hợp đồng vay tiền” có công chứng hoặc chứng thực.
Tuyệt đối không ký “chuyển nhượng đất” hay “ủy quyền định đoạt” dưới bất kỳ lý do nào.
Nếu cần thế chấp, hãy lập “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” — đây là hình thức hợp pháp và bảo vệ được người vay.
Lưu giữ toàn bộ chứng cứ:
Tin nhắn, ghi âm, biên nhận lãi, giao dịch ngân hàng, hoặc nhân chứng xác nhận.
Khi nghi ngờ, nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên tư vấn trước khi ký.
Nếu đã lỡ ký hợp đồng giả cách:
Nhanh chóng gửi đơn khởi kiện yêu cầu Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu.
Đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn sang tên.
Nếu có dấu hiệu gian dối, tố cáo hình sự tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 BLHS).
