Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan (Điều 124 Bộ luật dân sự).
1. Hợp đồng giả cách là gì?
Là giao dịch biến tướng liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản.
Theo quy định tại Điều 430, Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan (Điều 124 Bộ luật dân sự), tòa sẽ tuyên hợp đồng này vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Vấn đề khó khăn là bên cho vay thường tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng đúng pháp luật trong khi bên đi vay nhiều khi không có chứng cứ gì chứng minh chuyện mua bán, chuyển nhượng đó chỉ là giả tạo nhằm đảm bảo cho khoản vay.
2. Các trường hợp “Sập bẫy” hợp đồng giả cách.
Trường hợp 1: Đi vay nóng, vay lãi suất cao ngoài xã hội.
Đây là một trường hợp rất phổ biến ngày nay, thông thường những nạn nhân rơi vào trường hợp này thường đang trong trạng thái cần tiền gấp để đầu tư kinh doanh, chữa bệnh ….
Việc cho vay sẽ được bên cho vay quy định lãi suất, thường là lãi nặng (>150% lãi suất cơ bản của ngân hàng tại Điều 468 Bộ luật dân sự 2015), nhằm cho người vay rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán cao. Chúng chờ tới hạn và thẳng tay xiết nợ.
Trường hợp 2: Bị lừa dối, lừa gạt cầm cố tài sản để vay tiền người quen.
Người quen ở đây có thể hiểu là bạn làm ăn, bạn mới quen, con gái nuôi, con trai nuôi,…thường những đối tượng này sẽ tạo lòng tin lâu dài và chờ thời cơ;
Các đối tượng lừa gạt thường nhắm vào sự nhẹ dạ cả tin của nạn nhân để dẫn dắt nạn nhân đến với các đối tượng cho vay nặng lãi.
Trường hợp 3: Cầm cố tài sản để đầu tư kinh doanh.
Các đối tượng lừa gạt thường đưa ra các dự án ma hấp dẫn để lối kéo các nhà đầu tư. Chúng sử dụng các hình thức đầu tư thông thường: như nhận tiền mặt; khuyến khích đầu tư bằng việc cầm cố tài sản qua các hợp đồng mua bán/chuyển nhượng,…
*Điểm chung trong các trường hợp “Sập bẫy” hợp đồng giả cách là:
- Để đảm bảo khoản vay hai bên sẽ lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng tài sản có ra công chứng, chứng thực để làm tin. Thông thường trong hợp đồng này giá chuyển nhượng sẽ rất thấp so với giá thực tế.
- Nếu xét về thủ tục mua bán tài sản thông thường sẽ quy định cụ thể thời gian giao dịch, thời điểm bàn giao tài sản từ người bán qua người mua,… Tuy nhiên, trong giao dịch mua bán này người bán khi thiết lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng vẫn được sở hữu, bảo quản đến hết thời hạn vay. Khi người vay hết khả năng thanh toán hoặc trì truệ trong việc trả lãi suất người cho vay lập tức “xiết nợ” bằng cách chiếm ngang tài sản nhằm đảm bảo cho khoản vay.
Vậy, để hạn chế “sập bẫy” hợp đồng giả cách bạn phải luôn tỉnh táo khi thành lập các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, vì đây được xem là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tiến hành thủ tục giao dịch bất động sản.
3. Hậu quả của hợp đồng giả cách
Hầu như không thể xử lý hình sự các đối tượng cho vay được, vì tất cả các hợp đồng đều qua công chứng hợp pháp. Người vay đã ký và không thể hiểu hết hết hậu quả của giao dịch. Quá trình kiện tụng kéo dài gây tốn kém cũng như mệt mỏi, số tiền vay ngày càng lớn đó có lãi. Có thể đòi lại được quyền lợi nhưng cũng phải bán tài sản để trả nợ.
Nhìn qua các vụ việc gần đây, có thể thấy một trong những nguyên nhân khiến các đối tượng cho vay có cơ hội lừa đảo là do người dân rất e dè việc đưa tài sản của mình thế chấp cho ngân hàng họ cảm thấy mất nhiều thời gian, thậm chí chưa nói đến thái độ nhũng nhiễu của bộ phận cán bộ ngân hàng biến chất. Thêm vào đó là số tiền vay không lớn họ nghĩ sẽ có cách trả trong thời gian ngắn nhất.
Nhu cầu vay vốn dùng cho hoạt động kinh doanh, sản xuất, tiêu dùng ngày càng tăng làm cho hoạt động vay tài sản phát triển rất sôi động. Kèm theo đó là những biến tướng phức tạp dẫn đến một thực trạng đáng lo ngại cho những người đi vay, cho vay và cho xã hội.
Lợi dụng tình trạng cần tiền gấp của người vay, bên cho vay thường yêu cầu bảo đảm khoản vay bằng việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có chữ kí và công chứng với giá trị lớn hơn so với tài sản cho vay. Một khi bên vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ hay nghĩa vụ trả tiền lãi thì người đi vay có thể bị mất tài sản của mình.
Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 quy định.
Điều 463. Hợp đồng vay tài sản
” Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Theo đó, chủ thể tham gia vào giao dịch vay tài sản là cá nhân hoặc tổ chức; hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hay bằng miệng; lãi suất hợp đồng vay theo sự thỏa thuận giữa các bên nhưng không được vượt quá mức 20%/năm của khoản tiền vay, quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.
Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
” Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Ngoài ra, Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định và có công chứng, chứng thực.
Nếu xem xét những hợp đồng này một cách độc lập thì các bên kí kết thường đảm bảo về hình thức hợp đồng, đáp ứng đủ điều kiện để có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, việc kí kết đồng thời hai loại hợp đồng này thường là dùng một hợp đồng để che dấu một hợp đồng khác. Trong giao dịch vay tài sản có bảo đảm bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thấy thực chất các bên mong muốn thực hiện hợp vay tài sản nhưng thể hiện ra bên ngoài là hợp đồng mua bán (chuyển nhượng). Như vậy, tại thời điểm kí kết thì giữa ý chí và thể hiện ý chí đã có sự xung đột. Hợp đồng mua bán tài sản là một hợp đồng giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tài sản nên khi có tranh chấp và một bên khởi kiện ra Tòa án thì Tòa án sẽ xem xét việc tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu theo quy định của pháp luật dù đã đảm bảo đúng hình thức và hợp đồng đã được thực hiện trong thực tiễn.
Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
” 1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Thực tế, việc sử dụng hợp đồng mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản để bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản mang lại nhiều rủi ro cho người đi vay và các bên có liên quan đến giao dịch này. Trong trường hợp, người đi vay thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trả nợ và lãi theo hợp đồng vay tài sản thì việc lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất hay yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không phải là dễ dàng bởi việc kí kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là hợp pháp, văn phòng công chứng cũng làm việc đúng pháp luật khi các bên có đầy đủ hồ sơ theo pháp luật. Hơn nữa, quá trình giải quyết để đi đến một bản án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cũng phải mất tới vài năm vì việc đánh giá hợp đồng nào là giảo tạo, hợp đồng nào là thực, các bên có hoàn toàn tự nguyện hay có sự cưỡng ép khi kí kết hợp đồng không là rất khó khăn và tốn nhiều thời gian. Bởi hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực khi thỏa thuận bằng miệng trong khi hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì cần công chứng, chứng thực nên muốn chứng minh hợp đồng mua bán tài sản là giả tạo khá khó khăn. Chưa kể, những rủi ro khác có thể phát sinh như trong khoảng thời gian bên vay tài sản thực hiện nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm có thể thực hện các hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm cho một khoản vay khác hay chuyển nhượng tài sản cho chủ thể khác.
Người cho vay là bên hưởng lợi trong giao dịch này bởi hợp đồng vay tài sản thường có giá trị thấp hơn nhiều so với giá trị của hợp đồng chuyển nhượng bất đồng sản. Tuy nhiên, nếu có dấu hiệu giả tạo hay cưỡng ép kí kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu, hoặc nghiêm trọng hơn nếu có sự đe dọa, dùng vũ lực ép buộc bên vay tài sản kí hợp đồng bảo đảm thì sẽ vi phạm pháp luật hình sự.
Như vậy, để đảm bảo cho quyền lợi của người đi vay và tránh rắc rối cho các bên về sau thì các chủ thể tham gia vào giao dịch này cần ghi rõ trong hợp đồng về số tiền vay, tài sản thế chấp, thỏa thuận thời hạn thanh toán, việc gải quyết tài sản khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng. Việc thực hiện các giao dịch đúng theo quy định pháp luật là bảo vệ cho quyền lợi bản thân cũng như góp phần vào việc quản lý của Nhà nước.
4. Làm sao để tránh rơi vào hợp đồng giả cách.
Để tránh rơi vào tình trạng hợp đồng giả cách, người dân cần tìm hiểu và nhờ người hiểu biết hơn về pháp luật trước khi đặt bút ký. Khi ký hợp đồng phải đọc ký hợp đồng và không ký giấy tờ chuyển nhượng đất đai.
Về phía nhà nước, cần tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật đến với mọi người dân, nhất là người dân ở vùng sâu, vùng xa. Qua đó mới hạn chế được tình trạng cho vay tiền và sau đó hợp thức hoá hợp đồng giả tạo nhằm chiếm đoạt tài sản.
Ngoài ra nên khuyến cáo người dân tham khảo ý kiến tại các buổi cử tri để hoàn thiện cơ sở pháp lý tránh để các đối tượng lợi dụng khe hở chiếm đoạt tài sản.
